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공급 대책 빠진 '반쪽' 7·10 대책…서울 집값 잡힐까?
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공급 대책 빠진 '반쪽' 7·10 대책…서울 집값 잡힐까?

홍남기 부총리 진두지휘…"주택 공급 불안감 해소"
"대기 수요 많은 서울 재건축·재개발을 완화해야"

게재 2020-07-11 16:47:43
홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 지난 10일 서울 종로구 정부서울청사 합동브리핑실에서 열린 부동산 보완대책 추진방안 등에 대한 제10차 비상경제 중앙대책본부(중대본) 회의 결과를 발표하고 있다. 이날 발표는 문재인 정부 들어 22번째 부동산 대책이다.뉴시스
홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 지난 10일 서울 종로구 정부서울청사 합동브리핑실에서 열린 부동산 보완대책 추진방안 등에 대한 제10차 비상경제 중앙대책본부(중대본) 회의 결과를 발표하고 있다. 이날 발표는 문재인 정부 들어 22번째 부동산 대책이다.뉴시스

정부가 내놓은 7·10 부동산 대책이 주택 공급 확대 없이 수요만 억누른 '반쪽 대책'이라는 지적이 나오고 있다.

지난 10일 정부는 정부서울청사에서 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 제10차 비상경제 중앙대책본부(경제 중대본) 회의를 열고 종부세 최고세율을 현행 3.2%에서 6.0%로 대폭 높이는 등 고가·다주택자에 대한 세금 부담을 강화한 '주택시장 안정 보완대책'을 발표했다.

보유세 강화와 주택 공급 확대 방안이 이번 대책에 함께 담길 것으로 예상됐지만, 투기 수요를 억제하기 위한 '세금 부담 강화'에 초점이 맞춰지면서, 서울시 등 지자체들과의 협의가 아직까지 결론이 나지 않았기 때문이라는 해석이 나오고 있다. 또 주택 수요가 몰린 서울에 신규 주택공급 확대가 그만큼 쉽지 않다는 반증이기도 하다.

문재인 대통령이 지난 2일 김현미 국토교통부 장관의 긴급 보고를 받은 뒤 공급 물량을 확대하라고 지시했다. 문 대통령은 당시 "정부가 상당한 주택 물량을 공급했지만 부족하다는 인식이 있으니 발굴을 해서라도 공급 물량을 늘리라"고 강조했다. 문 대통령이 '발굴'이라는 표현까지 쓴 것은 집값 안정화를 위해 수도권 지역의 공급 확대가 중요하다는 의미와 함께 그만큼 공급 확대가 어렵다는 얘기다.

문 대통령의 지시에 따라 국토부를 중심으로 구체적인 공급 확대 방안 마련에 착수했지만, 공급 확대를 위한 기초작업인 택지 확보부터 쉽지 않은 분위기다. 수요가 몰린 서울지역에 충분한 주택을 공급하기 위해서는 그린벨트(개발제한구역) 해제를 통한 대규모 택지지구 지정이 필요하지만, 앞서 서울시의 반대로 그린벨트 해제가 무산된 바 있다.

정부는 주택 공급 확대를 위해 홍남기 부총리가 주재하고, 관계부처 장관, 지방자치단체가 참여하는 '주택공급확대 TF'' 구성해 주택공급 확대 방안을 마련할 방침이다. 홍 부총리가 직접 주택공급확대 TF팀장을 맡아 진두지휘하는 것은 실수요자들의 주택 공급 불안 심리를 잠재우기 위한 신호로 풀이된다.

정부는 이날 공급대책 대안으로 △도심고밀 개발을 위한 도시계획 규제 개선 △3기 신도시 용적률 상향 △도시주변 유휴부지·도시 내 국가시설 부지 등 신규택지 추가 발굴 △공공 재개발·재건축 방식 사업 시 도시규제 완화 통해 청년 및 신혼부부용 공공임대, 분양아파트 공급 △도심 내 공실 상가 및 오피스 등 활용 등을 꼽았다.

4기 신도시 추가 조성보다 대기수요가 집중된 서울 도심의 직접 공급으로 방향을 선회했다는 점에서 긍정적이다. 하지만 정부가 꼽은 검토 대안을 통한 공급 물량은 시장의 기대에 미치지 못한다는 지적이다.

서울 집값 급등이 이번 부동산 대책이 나온 가장 큰 배경인 상황에서 주택 수요가 많은 서울과 수도권 지역 신규 택지를 개발하지 않거나 재건축·재개발 규제 완화 등이 빠지면 알맹이 없는 대책에 불과하다는 것이다. 특히 부동산시장의 기대에 못 미치는 어설픈 공급 대책을 내놓을 경우 기존 대책 효과마저 반감시킬 수 있다는 우려도 적지 않다.

또 3기 신도시는 공급 물량의 대부분이 서울 외곽 지역의 3기 신도시의 사전 청약 물량을 늘린다고 하지만, 직장과의 거리가 가까운 곳을 주거지를 선호하는 수요를 얼마나 흡수할지 미지수다. 지난 난 2018년 국토부가 3기 신도시를 계획 당시 그린벨트 해제를 검토했지만, 서울시와 시민사회단제 등의 반대로 무산된 바 있다.

현재 30만㎡ 이하의 소형 그린벨트 해제 권한이 시도지사에 위임됐지만, 정부가 공공주택 건설 등 타당한 이유가 있을 때 직접 해제할 수 있다. 국토부가 서울시의 반대에도 불구하고, 그린벨트를 직권 해제할 경우 정치적 부담을 감수해야 하기 때문에 신중한 입장이다.

부동산시장에서는 수요가 많은 서울의 재건축·재개발 규제 완화를 통한 공급 확대가 필요하다는 게 중론이다. 서울 주택 공급의 70~80%를 차지하는 재개발·재건축을 억제한 규제책과 단기적인 서울 외곽 지역 중심의 공급 방안으로는 시장의 수요를 잠재울 수 없다는 지적이다. 이에 대해 김현미 국토교통부 장관은 "재건축 규제완화에 대해서는 생각하고 있지 않다"고 선을 그었다.

또 내년 신규 물량 감소도 악재다. 부동산인포에 따르면 내년 서울에서는 아파트 기준 총 2만3217가구가 분양 예정이다. 이는 올해 입주물량(4만2173가구)의 절반 수준인 55.1%에 불과하다. 2022년엔 1만3000여 가구까지 줄어들 전망이다.

전문가들은 재건축·재개발 규제를 완화해 수요가 몰린 서울지역에 공급을 확대해야 한다고 조언했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "부동산시장의 과열과 집값 상승은 수요에 비해 공급이 부족한 수급 불균형이 근본적인 원인"이라며 "서울지역에 신규 공급확대 등을 통한 수요·공급 조절에 보다 초점을 맞추는 처방이 나와야 한다"고 강조했다.

권 교수는 "3기 신도시 사전 청약을 늘리는 것도 필요하지만, 정책의 실효성을 높이기 위해서는 재건축 초과이익환수제나 분양가 상한제 등 정비사업 규제를 완화해 수요가 몰린 서울 도심에 충분한 주택 공급이 필요하다"며 "정부가 지속적이고, 장기적인 공급 확대 방안을 마련하고 시행해 나가는 무엇보다 중요하다"고 덧붙였다.