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직장인 A씨는 전세계약이 끝났음에도 임대인(집주인)이 보증금을 돌려주지 않아 고심하던 중, 2년 전 전세자금대출을 받을 때 보증에 가입한 사실이 기억났다. 입학하는 아이가 있어서 이사를 가야 했기에 은행과 보증기관에 전화 했으나, 해당 보증서는 은행 대출금만 일시적으로 대신 상환해주는 상환보증이었다. B씨는 전세계약 만료 후 보증금을 안전하게 돌려받기 위해 반환보증이 있는 전세자금 안심대출을 신청했다. 은행은 채권양도 사전동의를 위해 집주인에게 연락했으나, 집주인은 "세입자가 사전에 말도 없었고, 내가 손해 보는 것 같은데 해줄 이유가 없다"며 전화를 끊었다. B씨는 집주인을 설득하기도 어렵고, 대출 진행은 안돼 발만 동동 구르고 있다. A씨나 B씨가 전세보증금을 안전하게 상환받을 수 있는 방법이 궁금하다.

답

보증기관은 세입자로부터 보증료를 받고 일정 금액을 보증하게 된다. 보증의 종류는 '상환보증'과 '반환보증'으로 나뉜다.

'상환보증'은 세입자가 은행에 전세대출금을 상환할 수 없는 경우 보증기관이 세입자 대신 대출금을 상환해준다. 다만, 이후에도 세입자는 보증기관에 해당 금액을 상환해야 할 의무가 남아있고, 임대인으로부터 보증금을 돌려받기 위한 법적 조치를 해야 할 수 있다.

'반환보증'은 전세계약이 종료됐는데도 임대인이 세입자에 전세 보증금을 반환할 수 없거나 반환하지 않은 경우, 보증기관이 임대인을 대신해 세입자에게 전세보증금을 반환한다. 이후 채권보전절차는 보증기관에서 전담하며, 세입자는 돌려받은 보증금으로 이사를 가면 된다. 상환보증만으로는 유사시 즉각 보증금 회수, 이사 등은 어렵다.

전세자금대출을 받는 세입자들은 보증 차이보다 금리 및 대출한도에 주안점을 두고 대출상품을 선택하는 경향이 있다. 전세가 하락기에는 임대인이 전세금 반환에 어려움을 겪는 경우가 많아 보증 목적에 맞게 신중히 선택해야 한다.

주택도시보증공사의 안심대출, 서울보증보험의 전세대출 신청 시 보증기관은 채권보전을 위해 전세보증금 반환채권을 세입자로부터 양도받는다. 이는 보증사고 발생 시 전세보증금 반환채권에 대한 우선적 권리를 확보하기 위해 '세입자와 맺는 계약'으로, 임대인의 부동산 소유권에는 아무런 영향이 없다. 일부 임대인들이 이를 근저당설정 등과 같이 자신의 부동산 소유권에 불이익이 있다고 오인(誤認)할 수 있으므로, 세입자들은 임대인에게 이러한 사실을 사전에 충분히 설명하고 은행에서 전화가 갈 수 있다는 걸 얘기해 주는 게 필요하다.