도로에는 오피스텔, 상가 분양 선전물들이 깔려 있고, 컨테이너박스에 임시 개설된 분양 사무실이 투자자들의 이목을 끌고 있다.
도로가에는 분양을 알리는 깃발 광고물들이 길목마다 나부끼고 있다.
빛가람도시에 상주하는 부동산 중개사무소가 200곳이 넘는다. 이들은 빛가람도시에 5만명이 아닌 7만명이 거주하는 자족도시가 될 것으로 전망했다.
올해 초까지 들썩이던 빛가람도시가 지금은 잠시 조정 국면에 놓여 있다. 하지만 EG건설과 대광 로제비앙이 들어오는 8, 9월 또한번 빛가람도시가 또다시 들썩일 것으로 보인다. 빛가람도시 부동산 중개사들이 말하는 상가투자 요령을 들어봤다.
●"경기 분당 벤치마킹 하라"
"상가를 운영하고 싶으면 경기도 분당지역을 벤치마킹 하세요."
빛가람도시에서 상가투자를 하려면 뭘 염두에 둬야 하느냐는 물음에 미르혁신공인중개사 최두현 소장이 들려준 얘기다. 광주ㆍ전남 투자자들이 단순히 나주지역 한 상가에 투자한다는 안이한 생각은 버리라고 충고한다.
사실 빛가람도시 이주기관 직원들은 그동안 나주와는 무관한 사람들이다. 대부분 타지역 출신에 서울ㆍ경기지역에서만 근무했던 직원들이다. 따라서 빛가람도시에 식당을 운영하고 싶다면 '전라도 음식'이 아닌 '서울ㆍ경기 분당식' 음식점을 열어야 성공할 수 있다는 얘기다.
현재 빛가람도시에서 가장 호황을 누리는 메뉴는 '버거킹'과 '육개장' '이디아 커피숍' 등이다. 전라도 사람들 입맛과 다르거나 처음 들어본 메뉴도 있다. 이곳에 와서 단순히 나주곰탕이나 홍어전문점 등을 운영해 보려고 했다면 크게 잘못된 생각이다. 이들 입맛은 절대 전라도 입맛이 아니라는 점을 염두에 둬야 한다.
또 한 중개사 대표는 경기도 분당 지역을 발품팔아 찾아가서 그곳 상가의 특성과 입주민 성향, 유동인구에 따른 적합업종이 뭐가 있는지를 꼼꼼히 살펴볼 것을 당부했다.
그는 "분당은 정부기관이 많이 입주한 곳이며 인구가 1만여 명이 넘는다. 현재 빛가람도시와 여건이 아주 흡사하다. 이곳 인구가 8000명을 넘어 1만명으로 치닫고 있기 때문에 분당에서 장사 잘되는 상가를 눈여겨 본다면 이곳에서도 성공할 확률이 더 높아질 것"이라며 "빛가람도시 입주민은 절대 이 지역 사람들이 아니라는 점 명심하고 그들의 소비패턴을 꼼꼼히 분석해 볼 것"을 당부했다.
인구 1만명 미만일 때 활기를 띠는 업종은 소형마트나 중소형 마트인 유통분야다. 현재 빛가람도시의 몇몇 소형마트 하루 판매액은 상상을 뛰어 넘는다.
그렇다면 현재 조성된 가격은 얼마나 될까. 1층 상가를 기준으로 평균가격은 2100만~2800만원 선이라는 게 부동산중개사들의 공통된 의견이다. 2층은 600만~800만원대, 그 위층은 400만원선이다.
상가 투자에는 보통 50~70% 자기부담과 30~50% 대출이 적당하다. 70%까지 대출해 주기도 하지만 위험부담이 크다. 임대가 잘 되거나 직접 장사를 해 곧바로 수익이 난다면 좋지만 만약 공실로 남거나 장사가 안될 경우 부담해야 할 대출이자와 원금도 염두에 둬야 하기 때문이다. 구입하기전 건물 용도도 꼭 살펴봐야 한다.
식당을 운영 하려고 계약한 뒤 잔금까지 치렀는데 건물이 학원용도여서 피해를 본 사례가 실제로 몇건 있다. 투자자들의 신중한 접근이 필요하다는 얘기다.
●상업용지 9ㆍ1ㆍ2ㆍ10 블록 관심을
가장 활성화된 곳을 꼽으라면 일명 '로데오 거리'라고 불리는 상업용지 3블록이다. 서울의 명동, 광주의 충장로라고 할 수 있다. 한국전력거래소와 한국전력, 한전KDN이 있는 3블록에 음식점 개업이 잇따르고 있다. 상업용지 3블록에만 음식점, 카페, 술집이 개업해 성업 중이다.
현재 공사가 한창인 3블록 앞 '상업용지 9, 1, 2, 10블록'도 투자자들이 눈여겨 봐야할 곳이다. 그 뒤쪽에는 내년 입주 예정인 중흥S클래스 1차(993세대)와 2차(721세대) 아파트 공사가 한창이다.
아파트 입주가 완료되면 학원, 병원, 커피숍, 세탁소, 제과점, 미용실 등이 호황을 누릴 것으로 예상된다. 상업용지 5블록은 호텔 등 입주가 예상되며 상업용지 6블록은 이미 모텔이 입주해 있으며 술집과 커피업종이 유리하다.
●업종 선택 따라 성패 갈려
상가 입점을 위해서는 시장조사가 필수다. 아파트는 주변시세에 반응하기 때문에 시세차익에 따라 매매하면 된다. 하지만 상가는 다르다. 입지에 따라, 층에 따라, 건물 위치에 따라 가격대가 천양지차다. 따라서 상권특성을 잘 분석해야 한다. 공실 가능성이 있는 지, 고정고객이 얼마나 되는 지를 살펴본 뒤 입지조건과 수익분석을 해야 한다.
인구 1만명인 빛가람도시에 적합한 업종은 부동산, 마트, 편의점, 식당, 술집 등이다. 인구가 늘면 서비스업종(애견샵ㆍ문화체육시설), 의료ㆍ레저시설, 학교ㆍ학원 등이 유리하다. 부동산중개사들은 빛가람도시가 정착단계에 이르는 시점을 오는 2018년 하반기로 꼽았다.
전남발전연구원 박웅희 박사는 "빛가람도시는 단순히 나주에 들어선 도시가 아닌 광주ㆍ전남 미래 100년을 이끌어 갈 성장동력이자 미래가치가 될 것"이라며 "혁신도시 성패 여부에 따라 광주ㆍ전남의 미래가 달렸다고 해도 과언이 아니다"고 말했다.
박간재 기자
나주=박송엽 기자
상가 장ㆍ단점 및 투자시 유의사항 |
장점 |
임차인 시설투자로 상가 가치가 상승 |
임차인들이 자주 바뀌지 않는다 |
주택에 비해 임대료가 비교적 높다 |
수리비, 유지비 등이 적게 든다 |
일정금액 임대료 올리기가 수월하다 |
좋은 상가는 시세차익 노릴 수 있다 |
단점 |
초기 투자비용이 많이 든다 |
위치ㆍ상권이 좋지않으면 공실확률 높다 |
취득세가 주택에 비해 높다 |
피해야 할 상가 |
전면 출입구 없거나 전면이 좁은 곳 |
나홀로 상가, 담장 보고 있는 건물 후면 |
주차장 출ㆍ입구 보고 있는 상가 |
배후지가 열악한 상가 |
유의점 |
주변 배후지 동선, 주변 상가와 연계성 |
