변미경 CFP

지난 달 20년 넘게 근무한 병원을 조기 퇴직한 김성실(55)씨는 그동안 모은 돈과 퇴직금, 보증금을 합해 수완지구에 12억짜리 상가를 매입하려고 한다. 취득한 상가에서 매월 500만원ㆍ연 6000만원의 월세가 나올 것으로 기대하고 있다. 이 상가의 소유권을 단독으로 해야 할지 배우자와 공동명의로 해야 할 지 문의를 해왔다. 지분비율은 5:5, 공동명의로 가정시 단독명의와 공동명의의 세금 차이는 얼마나 될까.

종합소득세(소득공제 제외ㆍ지방소득세 포함)의 경우 단독명의시 연간 1010만원, 공동명의시 752만원으로 258만원의 세금 절감 효과가 있다. 종합소득세와 양도소득세는 누진세율 구조이므로 소득이 각각 분산되면 낮은 세율이 적용돼 유리하다.

향후 이 상가의 가격이 올라 10년 후 매매차익 2억원을 남기고 팔았다고 가정해보자. 매매시 발생하는 양도소득세의 경우 장기보유특별공제 30%(1세대 1주택의 경우 80%)는 물론 공동명의시 양도소득 기본공제를 부부가 각각 250만원씩 받을 수있다. 단독명의시 양도소득세(필요경비 제외ㆍ지방세 포함)는 3655만원, 공동명의시 2415만원으로 1240만원의 세금을 아낄수 있다. 장기보유특별공제의 대상이 되는 자산은 보유기간이 3년 이상인 토지와 건물 등 등기된 자산이다. 실제로 지급된 취ㆍ등록세, 등기비, 중개수수료 및 인테리어 비용 등 자본적지출은 필요경비로 인정되므로 관련 영수증을 잘 챙겨두는 것도 세금을 아낄 수 있다. 양도소득세의 경우 2년 미만 보유한 경우는 단일세율이 적용되어 절세효과가 없음도 알아두자.

상속세와 종합부동산세도 효과를 볼 수 있다. 누진세율 구조여서 부부가 재산을 나눌 경우 과세표준이 낮아져 낮은 세율을 적용 받을 수 있기 때문이다.

주택의 경우 공동명의 비율은 2002년 6.4%에서 지난해에는 39%로 계속 상승하고 있다. 최근 저금리에 안정된 현금흐름을 선호하는 수요자가 많아 수익형 부동산 역시 증가추세다. 부부공동명의로 수익형 부동산에 투자한다면 절세 효과 뿐 아니라 배우자에게도 소득이 발생해 합법적인 자금출처를 만들어주는 효과가 있다. 주의할 점은 부동산 취득시 배우자에 대한 증여공제금액인 6억원(10년 합산)이 넘는다면 증여세가 부과될 수 있다는 점이다. 이런 경우 원하는 금액만큼 지분비율을 조정할 수 있다. 또 전업주부였던 배우자가 공동사업자가 되면 사업소득이 발생해 건강보험료가 부과될 수 있다. 이미 단독명의 부동산을 부부 공동명의로 이전하는 것은 취득세 등의 비용이 발생하기 때문에 신규 취득하는 시점에 하는 것이 좋다. 만약 분양권 전매가 가능하다면 잔금을 치르기 전에 분양회사를 방문해 공동명의로 계약하면, 소유권 이전 등기시 자동으로 공동소유하게 된다. 그러나 처음 취득시 부담하는 취득세는 단일세율이 적용되기 때문에 단독으로 하든 공동으로 하든 효과가 없다. 보유시 부과되는 재산세는 상가 건물분이나 주택의 경우는 효과가 없지만 상가의 부속토지나 나대지는 세금을 아낄 수있다. 공동명의 절세 효과가 크지 않다면 단독명의가 유리할 수 도 있다. 애써 모은 소중한 자산, 충분한 절세 효과가 있는지 잘 따져보고 선택하자.