오케스트라처럼… 주민.상인.전문가.행정 한 박자로

도시재생 뉴딜사업 어떻게 준비할 것인가-도시재생전문가들의 선전지 탐방 타당한 사업지역 발굴 우선 지역 자원 활용 특화하고 주민.이해당사자 의견 수렴

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정부가 추진하는 올해 도시재생 뉴딜사업지 선정이 마무리되었다. 총 99곳 중 광주는 5곳, 전남은 8곳이 선정됐다. 중.대형 사업(경제기반형, 중심시가형)으로 광주 2곳, 전남 2곳이 뽑혔다. 필자는 전남대학교와 광주광역시 북구청이 공동으로 제출한 대학타운형(대학자산을 활용한 창업기반조성 및 지역상권 활성화)중심시가지 유형으로 참여했다.

제안서 작성 전 과정에서 주민과 학생들의 의견을 수렴하고 광주도시공사 실무진, 전남대 연구진, 북구청 행정요원, 실무 청년건축가들과 함께 준비해 선정되었다. 이 과정에서 얻은 교훈으로 향후 어떻게 도시재생 뉴딜사업을 준비할 것인가에 대한 고민과 방향을 논의하고자 한다.

어디를 도시재생뉴딜 사업지로 선정 할 것인가 준비의 첫 단계는 어디를 사업지로 선정 할 것인지 결정하는 것이다. 사업지로의 해당 유무, 신청유형과 관계된 용도지역과의 부합성, 상위계획이 검토된 자가진단을 통해 적정지로 판정한다.

다음단계는 사업유형별 목표와의 적합 유무다. 중심시가 형은 중심상권 회복을 통한 지역경제 활성화, 경제기반 형은 공공의 선투자와 민간투자 유인으로 기반시설 정비와 복합앵커시설 구축이다. 사업성과 지표와 사업 전담조직, 재정 투입량의 합리적 제시를 통해 일자리 창출등 지속적인 경제 상승효과가 나야 한다.

이와 같은 조건으로 광주광역시에서 사업 지를 찾아본다면 일순위로 전남방직.일신방직 산업 노후시설 대지와 시설을 꼽을 수 있겠다. 현재에는 일부 자동차 매매시설로 사용하고 있지만 언제 가는 경제기반형 도시재생 대상지로 선정될 준비를 해야 한다. 다음으로는 양동 복개상가 일대를 생각해 볼 수 있다. 도시의 전통상가 기능을 수행하고 있지만 도시의 기반시설과 상충되는 부분이나 광주천이라는 도심하천의 연속성을 단절시키고 있는 점, 그리고 교통흐름과 미관에 막대한 혼란을 주기 때문이다.

여기에 광주 구도심을 연결하고 있는 푸른 길 주변의 노후 주거지, 쇠퇴한 상가거리를 대상으로 한 사업 지를 다양하게 발굴해야 한다. 무엇으로 자원화와 특화가 가능한 가 지자체와 공공기관 등은 사업유형의 취지와 목적과 지역 상황에 맞춰 다양하게 융.복합적으로 사업계획을 수립한다.

올해 선정방향은 도시재생 뉴딜 정책목표를 실현하는 사업(창업지원 등 일자리 창출), 지역특화 부처협업 사업(지역의 역사문화 특화자산 활용, 대학타운 형), 국정과제 실현사업(청년을 위한 혁신공간조성, 일자리 창출효과, 스마트 등 4차 산업)이었다. 사업지의 선정에서 그 지역만이 가지고 있는 자원의 발굴과 이를 기반으로 한 특화사업 전략이 중요하다.

따라서 도시에 있는 모든 요소가 자원이며 잠재력을 지닌다. 주민들과 상인들의 삶의 흔적에서 오래되고 쇠퇴되어 기능을 상실한 사회 인프라 시설물, 공동작업장, 노후 산단, 활기가 떨어진 전통시장, 원 도심골목, 폐 역사, 폐교, 공.폐가 등 방치건축물, 노후 공공건축물 등이 대상이 된다.

이러한 장소의 역사성과 문화적 가치를 발굴하고 프로그램 등 소프트웨어(SW)사업과 하드웨어(HW) 사업으로 새로운 방향제시가 필수적이다. 누가 어떤 사업모델을 발굴하여 어떻게 실행 할 것인가 단위사업은 하드웨어(HW)사업과 소프트웨어(SW)사업으로 구분된다. HW사업은 도로개설, 특화가로 정비, 마을주차장 조성, 순환 형 임대주택, 복합 문화시설, 노후기반시설 철거 등이며, SW사업은 주민공모사업, 마을축제, 역량강화 등이다. 여기에 공통적인 고려요소인 핵심 콘텐츠는 역사, 인물, 문화(재), 자연환경, 지역명칭, 특화산업, 특산품, 스토리 등을 담는다.

사업단위 발굴시 사업지의 특화 자원이나 지역적 특수성이 연계되어 도출되는 것이 중요하다. 여기에는 필수적으로 구성원인 지역주민과 상인 등의 구상과 바램이 담겨야 한다. 지속가능하기 위한 선결과제로 거버넌스 조직과 사업주최를 명시하며 투입재원이 합리적으로 편성하는 것이다. 사업단위 구성은 뉴딜사업 취지에 맞게 각 내용별로 균형 있게 구성되어야 하며 사업유형의 취지에도 부합되어야 사업계획은 전체적으로 특화된 사업모델 제시여부가 성공의 관건이다.

지역주민의 수요 및 지역 특성을 고려한 공공앵커 사업을 중심으로 특화된 컨셉을 발굴해야 한다. 예를 든다면 스마트도시, 친환경 도시재생, 청년창업, 복합 지식산업센터 개발, 공공 임대상가 도입, 역세권 복합개발, 국공유지 개발 등이 있다.

사업제안서는 무엇을 담아야 하는 가사업제안서에는 자가진단 결과, 사업의 시급성과 필요성, 사업계획도와 사업계획, 사업계획의 타당성, 도시재생 뉴딜효과 등을 담는다. 사업의 시급성 및 필요성에서는 지역 쇠퇴정도, 쇠퇴원인 및 지역여건, 재생시급성, 주민, 상인 등의 사업 참여 의향, 공공기관, 민간투자자 등의 사업 참여 의향, 수요조사, 협약서 등 사전협의 내용을 제시한다.

사업계획은 기초조사를 근거로 재생방향을 정리하여 사업계획도과 세부계획을 수립한다. 사업목표의 달성여부를 확인할 수 있는 성과지표를 타당성 있게 제시한다. 정량적 지표로 공실률, 주민재정착률, 일자리창출, 보행통행량, 관광객 입장객수, 소매점 매출, 자율주택정비건수, 임대율 변화 등과 정성적 지표로 도시이미지, 주거환경만족도, 범죄 불안도, 경관개선 만족도, 상권매력도, 공동체문화 활성화 등이 있다.

사업의 실현가능성을 높이기 위해서 사업의 추진단계별, 재원유형별 예산집행계획과, 부지 및 건축물 확보가능성, 주민주도 조직 등 사업 참여 및 갈등관리 방안을 제시하는 것이 중요하다.

여기에 사업지의 구성원과 이해당사자간의 상생협의체 구축 및 상생계획이 수립되어야 한다. 지속가능한 사업모델로서 마을기업, 협동조합, 사회적기업, 도시재생회사 등의 구체적인 육성계획이 있어야 한다. 부동산 가격상승 등 부작용에 대한 대응책과 둥지 내몰림(젠트리피케이션) 대응책도 제시해야 한다.

어떤 관점과 단계를 거쳐 평가하고 선정 하는가 평가는 사업의 시급성 및 필요성, 사업계획의 타당성, 도시재생효과 등을 사업유형, 신청.제안 방식에 따라 차별화하여 평가한다. 서면평가(사전검증), 현장평가, 발표평가, 평가종합(사후검증), 도시재생특별위원회 최종심의 순으로 진행된다. 평가위원회의 서면평가를 통과한 사업지는 지속적인 자문으로 사업계획이 완성 될 수 있도록 지원한다. 중심시가지형과 경제기반형 유형은 사업계획 적절성과 일자리 창출 부문에 가중치를 높게 둔다. 세부적으로 중심시가지형은 혁신 공간조성 및 지역특화발전, 부처 연계사업발굴에, 경제기반형은 지역산업 육성, 경제거점 확보, 일자리 창출 및 이해관계자와 갈등관리에 중점을 두고 평가한다.

제안서 평가단계에는 제출된 사업계획 및 추가질의, 보완 자료 등을 평가하며, 현장평가에는 현장실사 및 추가질의에 대한 답변내용의 구체성과 진정성 여부를 평가한다. 종합 발표평가는 제안서 제출 후 자문 및 수정사항을 보완하고 개선한 사항 또는 추가하거나 제척한 사항을 다룬다. 사업의 선정은 평가의 결과물이다. 어떻게 준비해서 사업의 선정 확률을 높일 것인가는 결국 이 사업에 지자체의 모든 역량을 강화시키고 집중하는 것이다. 대부분의 지자체는 제안서 작성을 용역으로 대체하지만 용역회사에서 모든 것을 만들어 줄 수도 최상의 대안을 제시할 수 도 없다.

결국 주민과 행정, 전문가와 관련 기관과 기업, 그리고 단체 등이 대규모 오케스트라 연주단처럼 긴밀한 협력과 역할이 필요하다. 재생사업이 시급하여 효과가 극대화될 수 있는 타당한 사업지 발굴, 해당지역의 자원 위에 특화모델을 발굴하는 혜안, 주민과 이해당사자들의 바램이 진솔하게 수렴되고 최고의 전문가들과 행정의 협업을 통한 독창적인 제안서 작성능력, 각 평가단계마다 그 취지에 부합하게 준비할 수 있는 순발력, 그리고 지자체의 도시재생 열망 등이 선정률을 높일 수 있다고 감히 말할 수 있다.

주민, 상인, 전문가, 행정, 공공 기관과 기업, 학회 등 단체 등의 긴밀한 네트워크의 구축이 우리 지역의 도시재생을 시작하게 하는 재원마련의 원동력 될 것이라 확신한다.

오세규 전남대 건축학부 교수

중앙건축위원

한국도시설계학회 지식나눔센터장

도시재생전문가들의 선전지 탐방

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